浜松市で土地探しをする前に！不動産ポータルサイトで探す時に気をつけたい用語【その①】

理想の環境で新生活をスタートさせるなら、土地にはこだわりたいもの。一般的に、土地探しにはまず大手を中心としたネット上の不動産ポータルサイトを開く方が多いと思います。

ところがいざ探し始めていると、知らない用語がたくさんあることに気づきませんか？　今回は、気を付けたい用語の解説をまとめてみました。

不動産ポータルサイトに掲載されている情報は、基本的には建設可能な土地です。

しかし、一定の条件に当てはまらない場合、家を建てられない可能性がある土地があるため注意が必要です。

まずは、詳細情報の「都市計画」という項目をチェックしてみましょう。

ポータルサイトでは都市計画の項目に表記されます

「市街化区域」や「市街化調整区域」という表記がありますが、それぞれどんな土地を指し、どう違うのでしょうか。

都市計画法第7条によると下記のように示されています。

・「市街化区域」は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

・「市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域

つまり、

「市街化区域」とは市街化を許された土地なので、住宅が建築できます。

一方で、「市街化調整区域」は、「市街化を抑制すべき区域」であり、開発行為や施設の整備を極力行わない地域として設定されています。そのため、「市街化調整区域」での住宅建築は制限がかかっているのです。

では、「市街化調整区域」と書いてあったら、選択肢から外してよいのでしょうか？

いえいえ、原則あるところに例外あり！です。じつは、条件を満たせば「市街化調整区域」でも住宅を建築できる場合があるのです。

それは、以下の3つの場合です。

➀「大規模既存集落」の土地

ひとつめは「大規模既存集落の土地」です。

たとえば、備考やメモに記載がある場合があります

「都市計画」の項目に「市街化調整区域」とあり、かつ「大規模既存集落用地」と記載があった場合、条件が当てはまれば建築は可能です。

浜松市のHPにて説明されている「大規模既存集落制度」を要約すると、下記の条件に該当する方は住宅建築が可能です。

１．大規模既存集落がある市街化調整区域に20年以上住んでいる人（またはその子ども）

※市街化区域や都市計画区域外に住んでいる人は対象外です

２．現在、持ち家がない人

３．世帯を有している人（単身者は対象になりません）

あなたにもこの制度を使う権利があるかもしれません。ご実家と同じ自治会地内で土地を探しているとしたら、この制度を利用できるか調べ、または利用するか検討してみてはいかがでしょうか。

浜松市内のどの地域が「大規模既存集落」に該当するのか詳しく知りたい場合は、浜松市のホームページ内で検索することができます。

※参考URL

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/tochi/home_tochi/home/kensido/chousei/daikibo.html

②「市街地縁辺集落」の土地

つぎは「市街地縁辺集落の土地」です。たとえば、不動産情報の備考欄に「市街地縁辺集落地内」と記載があることがあります。

「浜松は地元の人以外は家を建てにくいと聞いた」とお問い合わせをいただくことがあります。それは、①の「大規模既存集落制度」のような条件によって建て主が限定されている土地があるからだと思われます。

一方で、浜松市独自で定められている制度もあります。それが「市街地縁辺集落制度」です。大規模既存集落制度のように、対象者（申請者）に関する要件がないので、市街化調整区域であっても指定区域内なら、だれでも土地を購入して住宅を建築することができます。

家を建てたいけど土地がなかなか見つからないとお悩みの方は、「市街地縁辺集落制度」の土地を利用してみるのはいかがでしょうか。詳しく知りたい場合は、浜松市のホームページをご覧ください。

※参考URL

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/tochi/home_tochi/home/kensido/chousei/enpensyuuraku.html

➂「線引き前宅地」

最後は「線引き前宅地」です。不動産情報の備考欄などに記載があります。

浜松市のHPにて説明されている「線引き前宅地」を要約すると、

「市街化区域」と「市街化調整区域」とに区分（線引）する前から宅地である土地のことを指します。「線引き」の時期は各行政で定めています。

「線引き前宅地」と記載があれば、その土地も誰でも建築可能です。

まだ市街化されていない土地となりますので、いわば自然景観が残された土地とも言えます。そして、市街化区域よりも比較的安価な土地です。その反面、公共設備の整備がされていない場合や、交通アクセスが不便である場合など、周辺の生活環境などに不確定要素が多いことがありますので、諸経費がかさむことが考えられ、注意が必要です。

「線引き前宅地」について詳しく知りたい場合は、浜松市のホームページをご覧ください。

※参考URL

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/tochi/home_tochi/home/kensido/chousei/kisontaku.html

以上、不動産ポータルサイトで土地を探すうえで気を付けたい用語3つでした。「大規模既存集落」「市街地縁辺集落」「線引き前宅地」と記載があれば、「市街化調整区域」であっても建築可能です。ぜひ土地探しのヒントにしてみてください。

私たちHome HAMAMATSUの母体は(株)鈴三材木店。材木店として、家づくりに欠かせない木材を取り扱い、地元工務店さんをはじめとした建築会社さんと長年お付き合いをしています。

紹介している工務店は、全部で25社

この経験を活かし、家づくりを検討中のお客様と地域の工務店さんをつなげるお手伝いをしています。

そのほか、土地探しもお手伝いしています。土地探しでお困りの方は、Home HAMAMATSUまでご相談ください。

問い合わせフォームはこちら
https://www.enshu-home.com/contact/

記事の監修者

岡田明（宅地建物取引士）

住宅営業7年、不動産仲介4年、滋賀の材木店で企画営業10年を経験し、鈴三材木店に入社。